Čo by som si želal, aby som vedel predtým, ako kúpim dom

Vlastníctvo domu by malo byť súčasťou internetu Americký sen, ale nákupný proces sa niekedy môže javiť ako nočná mora. Keď sme sa s manželom minulý rok pripravovali na kúpu nášho prvého domu, bol som šokovaný tým, ako málo som o tom vedel a koľko definitívnych odpovedí som našiel online. Keď som v priebehu tohto procesu bičoval, učil som sa za chodu, vyvinul som nové chápanie príslovia: „Nevieš, čo nevieš.“

Pripravte sa na úspech skôr, ako začnete

Predtým, ako som začal tento proces, som starostlivo skúmal - alebo som sa aspoň snažil. Pozrel som sa na hypotéky kryté tradičným a federálnym úradom pre bývanie (FHA) a zistil som výšku zálohy a minimálne úverové skóre, ktoré potrebujeme pre každý program.

S manželom sme sa ubezpečili, že naše kreditné skóre bolo nad 580, čo je minimum pre program FHA, ktoré sme dúfali použiť. Zaplatili sme kreditné karty, aby sme zvýšili príťažlivosť nášho pomeru dlhu k príjmu pre veriteľov. Hneď ako sme splnili minimálne požiadavky, dohodli sme sa na stretnutí s bankou - a boli sme veľmi sklamaní.

Najprv sme sa dozvedeli, že mnoho jednotlivých bánk má svoje vlastné požiadavky nad rámec predpisov, ktoré zaviedla FHA. V našom prípade federálny program vyžadoval skóre 580, ale bankovú a hypotekárnu agentúru, o ktorej sme hovorili s požadovaným minimálnym skóre 600 a 620, čo môže byť výrazný rozdiel, keď tvrdo pracujete na opravný úver.

Dozvedeli sme sa tiež, že upisovatelia chcú vidieť, že váš vklad a náklady na uzavretie boli na vašom účte najmenej dva mesiace, aby ste zistili, odkiaľ finančné prostriedky pochádzajú, a potvrdili vaše prebiehajúce finančné prostriedky stability. To bolo prekážkou pre netrpezlivého kupujúceho, ako som ja.

Najprv nájdite veriteľa

Keď sme sa začali stretávať s realitnými agentmi, vždy sa pýtali, či sme sa priblížili k veriteľovi. Keď sme sa stretli s veriteľmi, ich prvou otázkou bolo vždy, či máme na mysli nehnuteľnosť. Toto nás úplne zmätilo.

Aký je teda správny plán? „Potenciálni obyvatelia by sa mali vždy stretnúť s veriteľom skôr, ako začnú vyhľadávať doma,“ hovorí Peter Jennings, požičiavateľ s Merrimack Hypotéka v New Hampshire, ktorý pracoval v tomto odvetví viac ako 30 rokov rokov. To vám pomôže rozhodnúť sa, ktorý hypotekárny program je pre vás najlepší. Hypotéky poskytujú hypotekárni makléri alebo tradičné banky. Pretože toto odvetvie je tak silne regulované, nezáleží na tom, koho si vyberiete pre svoju hypotéku - kvalifikácia bude takmer rovnaká, tvrdí Jennings. Malé banky však pravdepodobne ponúkajú menej hypotekárnych možností, zatiaľ čo väčší veritelia zvyčajne ponúkajú viac.

Ak ste pripravení na kúpu domu, môžete svoju ponuku posilniť buď predkvalifikačným listom, alebo predschválením od svojho veriteľa. Predkvalifikácia, keď úverový referent preverí žiadateľa, aby sa ubezpečil, že spĺňa minimálne požiadavky, je najbežnejšia, hovorí Jennings. Ak sú vaše príjmy a kreditné kvalifikácie výrazne nad minimálnym rozsahom a vaša zamestnanecká história je stabilná, mnohí veritelia sa budú cítiť pohodlne a poskytnú predkvalifikačný list. „V tomto odvetví je známy ako dlžník so zlomenými nohami,“ hovorí Jennings.

Ak sa však vaša žiadosť kvalifikuje z dôvodu problémov s kreditmi alebo príjmami, môžete si zvoliť predbežné schválenie. „Spis je skutočne formálne schválený po tom, ako dlžník nájde domov,“ hovorí Jennings. „Robím to pri príležitosti, keď sa necítim pohodlne pri podpise na predkvalifikačnom liste.“ Aj keď to vyžaduje predchádzajúce schválenie dlhšie vopred, môže to skrátiť čas medzi prijatím a uzavretím ponuky, pretože veľká časť už je vykonaná hotový.

Získajte agenta: nestojí vás to

Keď viete, že máte nárok na hypotéku, je čas začať nakupovať. Najprv sme s manželom prehľadali sami seba a oslovili agentov s nehnuteľnosťami, ktoré nás zaujímali. Ale akonáhle sme si uvedomili, že agent kupujúceho je skutočne zaplatený predajcom pri predaji domu, bez akýchkoľvek výdavkov kupujúcemu mimo vrecka, okamžite sme dostali agenta.

Neuvedomujúc si, že pre kupujúceho agenta neexistujú žiadne výdavky mimo kapsu, je bežné, hovorí Liz Murphy, agentka s Berkshire, Hathaway, Fox a Roach Realtors v Jenkintowne v Pensylvánii. „Konverzácia obyčajne prebieha rýchlejšie, keď si kupujúci uvedomia, že neplatia agentovi kupujúceho,“ hovorí. „Proces nakupovania domu je taký skľučujúci a potom si myslíte, že musím zaplatiť aj tejto osobe.“ “

Realitní agenti zefektívňujú tento proces tým, že nájdu nehnuteľnosti, ktoré nemusia byť uvedené online, a pomáhajú kupujúcim orientovať sa v predpisoch a zákonoch. Keď bol náš nákupný proces prerušený neočakávanými škytavkami vrátane problému s názvom domu, náš agent nám presne vysvetlil, čo sa deje, a poradil nám, čo máme robiť.

Emocionálna podpora nie je malá časť práce agenta kupujúceho, hovorí Murphy. „Chceš niekoho, kto s tebou môže pracovať cez vzostupy a pády a niesť ťa emocionálne celým procesom.“

Pochopenie trhu, keď robíte ponuku

Keď nájdete domov, ktorý sa vám páči, váš agent by vám mal pomôcť zostaviť ponuku, ktorá bude formalizovaná v kúpnej a predajnej zmluve, záväznej zmluve medzi vami a predajcom.

Zvážte, aký agresívny chcete byť pri rokovaniach a aký konkurencieschopný je trh (koniec koncov, kým predajca neprijme vašu ponuku, predajca môže využívať ďalšie ponuky). Ak dúfate, že budete šetriť hotovosť, zvážte možnosť ustanoviť, že predajca prispieva k ukončeniu nákladov - výška sa líši v závislosti od typu hypotéky a výšky zálohy, ale môže sa pohybovať od 3 do 9 percent z predaja cena.

Tiež sa rozhodnite, či chcete, aby sa vaša ponuka podrobila domácej prehliadke a aký druh kontroly. Tradičná domáca inšpekcia pokrýva všetky nedostatky v objekte, takže presne viete, do čoho sa dostanete. Môžete tiež zahrnúť kontrolu škodcov, testovanie radónom a veľa ďalších možností.

Bol som pripravený na nekonečné obojstranné stretnutie s predávajúcim (možno pozerám príliš veľa televízie), ale naše rokovania boli krátke. Urobili sme ponuku, predajca namietal a náš agent nám poradil, aby sme sa vrátili s našou „najlepšou a konečnou“ ponukou, aby sme predajcovi oznámili, že sme skončili rokovanie. Prijali.

Nerobte žiadne zásadné zmeny života v záverečných fázach

Nasleduje čakanie. Zvyčajne to trvá asi 35 dní od prijatia vašej ponuky do okamihu, keď sa dá v blízkosti domu, podľa Neeny Vlamisovej, prezidentky a spoluzakladateľky hypotekárnych služieb A&N v Chicago. Čakanie sa môže javiť ako svojvoľné a cítiť sa frustrujúce, ale veci sa dejú po celú dobu zákulisia.

Po prijatí vašej ponuky vstúpi prihláška do Obdobia právneho zástupcu, hovorí Vlamis. To je, keď kupujúci robí due diligence tým, že dostane kontrolu a podá akékoľvek žiadosti o opravy alebo uzavretie nákladov kredity. „Toto je čas, aby ste sa uistili, že je to vlastnosť, o ktorej ste si mysleli, že je,“ dodáva Vlamis.

Potom je na čase, aby si kupujúci sadol na zadné sedadlo a nechal hypotekárneho agenta robiť svoju prácu. „Validácia je proces č. 1, ktorý sa odohráva počas tohto časového obdobia,“ hovorí Vlamis. "Je to veľmi dôležité." Počas posudzovania vašej žiadosti požičiava uistite sa, že všetka dokumentácia, ktorú ste poskytli, od daňových priznaní po vyplatenie útržkov, je pravdivá a presné.

Vzhľadom na to, že hypotekárny priemysel je veľmi prísne regulovaný, banka podniká veľa krokov na zabezpečenie toho, aby informácie, ktoré získal od kupujúceho, boli správne. Banka posiela daňové prepisy do IRS, aby sa ubezpečila, že sa zhodujú s tým, čo má IRS v evidencii. Potvrdzuje tiež informácie o zamestnaní a vyplatí pred odoslaním žiadosti na upísanie, kde je všetko znovu potvrdené, podrobnejšie.

To je tiež prípad, keď veriteľ ohodnotí dom, aby sa ubezpečil, že hodnota nehnuteľnosti sa zhoduje alebo prekračuje predajnú cenu. Ak idete s federálne podporovanou hypotékou FHA, hodnotenie musí vykonať odhadca s certifikátom FHA.

Počas tohto obdobia budete pravdepodobne mať na svojom účte viac peňazí, ako ste kedy mali, ale je mimoriadne dôležité, aby ste počas kontroly vašej aplikácie nevykonávali žiadne finančné zmeny. Úver a zamestnanosť sa znova potvrdzujú na konci procesu podávania žiadostí tesne pred finančným záväzkom a je dôležité, aby nedošlo k žiadnym väčším zmenám, ktoré by mohli oddialiť proces alebo ohroziť vaše šance na bytie schválená. „Neprepínajte banky, nevykonávajte veľké nákupy ani nemeňte pracovné miesta,“ hovorí Vlamis. Ak tak urobíte, mohli by ste ohroziť pomer dlhu k príjmu, ktorý veritelia používajú na určenie pravdepodobnosti, že budete môcť uskutočniť včasné platby. (Počas tejto doby sme sa s manželom väčšinou držali nevyhnutností - platenie účtov a nakupovanie potravín.)

Dot Your I's a Cross Your T's

Keď banka všetko schváli, kupujúci dostanú list s finančným záväzkom. „To znamená, že pre svoje financovanie máte„ všetko jasné “, hovorí Vlamis. „Každý, začni sa baliť.“

Čakanie však často pokračuje - približne medzi týždňom medzi dátumom finančného záväzku a uzávierkou je asi týždeň. „Ten čas umožňuje pripraviť váš zatvárací balíček, urobiť posledný priechod, pokladničné šeky, ktoré sa majú objednať, alebo drôt zorganizovaný na náklady na uzavretie zmluvy, listina, ktorá sa má pripraviť atď., “hovorí Vlamis.

Keď je konečne čas uzavrieť sa, pravdepodobne budete môcť ľahko dýchať. Podpíšete obrovský balík papierov, vymieňate si šeky a kľúče a budete na ceste nového majiteľa domu.

Táto skladba sa pôvodne objavila na DailyWorth.

Súvisiace kusy:

Ako ušetriť za dom a riešiť svoj dlh

Slovník základných hypotekárnych podmienok: od úschovy k hlave

Koľko by som mal minúť na dom?